资深观察者警示美国房市、美股与黄金，这种判断可信吗？
一位长期专注泡沫风险研究的资深观察人士，最近将判断落实为行动。他卖掉了自住房，也清空了手中的黄金，只留下一句话：现在或许是更该注重自我保护的阶段。
出售自住房，坚信这是较大规模泡沫
哈里·登特是HSDent公司创始人，也是《一生一次的抛售》作者。上世纪90年代初，他因《大繁荣在前》进入公众视野，并据此较为准确地判断了当时持续走高的行情。不过，在登特看来，2009年3月以来的资产价格整体上行，已经构成他所说的“规模较大且较为持久的泡沫”，美国股市、房地产、黄金和白银都身处其中。在他看来，现阶段相对安全的只有长期美国国债。
登特透露，他正在出售主要住宅，因为这类房产受到的影响较大，而度假屋早在多年前就已处理。今年3月他曾表示，如果夏末前行情没有明显回落，就会重新评估这一判断；现在评估结束，结论依然没有改变。他认为市场“仍在缓慢上行，但动能正逐步减弱，看起来仍像一个顶部”。他还补充说：“我知道这话听起来有些极端，但我想告诉你，这是你更需要保护好自己的时刻。”
图为：KCM官网美国房价中长期走势示意
卖房观点有点意外：优先卖掉净值较高的那套
最出人意料的，是登特在房地产方面的操作建议。每次演讲结束，总有人问他是否应该卖掉仍在还贷的度假屋，他的回答始终是：先卖掉已经还清贷款的那套。登特解释：“你应该卖出净值较高的那套房子，不管它是不是度假屋，因为那才是潜在的亏损较大项。”
他的逻辑是，如果高杠杆房产的价格明显回落，银行会承担大部分损失，借款人甚至可以选择放弃房产。但这样做并非没有代价：放弃房产会损害借款人的信用记录，而且在某些地区，放贷方仍可继续追讨剩余欠款。楼市已出现一些警示信号：9月成屋待售签约量环比下降7.3%，创下相关地产经纪协会自2001年有记录以来的较低水平；而相关调研机构的经济学家原本预计跌幅为0.5%。Redfin的数据还显示，9月有14.5%的购房交易未能完成，达到近年来较高纪录。
不过，目前房价还没有明显松动，现房价格同比仍上涨1.3%。有机构估算，超过95%的按揭房主当前支付利率低于市场水平，因此几乎没有动力卖房。登特认为这种僵局难以持续，相关数据显示，30年期平均房贷利率在10月中旬已到达7.40%，而一年前仅为6.27%。他说：“7.5%的利率本应让楼市作出回应，我相信它会。”他更担心这种影响会持续较久，甚至断言“房地产在未来20年、30年、40年甚至50年内，都不会再见到这些价值”。
在登特看来，问题根源在于人口结构，这也是他长期关注的核心方向。年轻一代的数量，不足以承接婴儿潮一代在未来二十年里陆续释放出的房屋供给。他表示，婴儿潮一代的陆续离场正在对房地产市场产生较为深远的影响，大型郊区住宅预计将首当其冲。
黄金零持仓：他认为这只是另一个泡沫
较为意外的是登特的个人持仓。当被问到是否持有黄金时，他只回答：“没有黄金。”在他看来，黄金同样进入了泡沫阶段。相关媒体援引的数据显示，10月20日现货金价在每盎司4150美元左右，比1月底约5596美元的历史纪录低了约26%。登特预计金价还会继续明显下行。他说：“黄金在这里不是避风港，记住我的话，因为它已经涨得太多了，至少需要回调60%到70%。”按他的判断，金价最终可能回到2015年至2016年的低点。
全球主要央行并没有在抛售黄金。根据相关央行官方数据，该机构9月增持约74万盎司黄金，创下近三年来较大的单月增持量，但登特对此并不认同。对黄金持有者来说，他的预测也不全是坏消息。他相信，黄金更好的行情会在市场深度调整后出现，并且可能由印度需求带动。他说，调整之后，黄金将迎来历史上一轮较大涨势。他预计这段行情的窗口在2028年或2029年，最晚可能延续至2070年。
看空美股：选定三倍做空工具
登特预计，股市第一波下探会较快也较深，目标可能直接指向2022年末之后的低点。他估算，这意味着标普500指数可能下跌约54%，纳斯达克指数下跌约66%，最终整体跌幅或达80%至90%，与1929年至1932年的情况相似。一些大资金已经开始撤离：据相关媒体报道，截至10月16日当周，纳斯达克100指数下跌5.5%，是2025年4月以来表现较弱的一周；相关机构援引数据称，截至10月15日的五个交易日里，对冲基金以2016年以来较快速度削减科技股仓位。登特说：“聪明的钱已经在卖了。”
当然，也有不少投资者认为当前并非泡沫。统计显示，标普500成分公司已连续七个季度实现两位数利润增长。不过，登特引用“巴菲特指标”，即股市总市值与经济总量的比值来反驳。他测算该指标约为238%，达到“历史上较高水平”，并称这是“历史上较不适合买股的时机之一”。他的做空计划只针对第一波下跌，工具是一只每日反向三倍追踪纳斯达克100走势的基金。他说：“我会买入SQQQ，因为它三倍做空。只要能抓住这一波，我就能靠它退休。”需要说明的是，这类基金专为短线交易设计，由于每日重置，即便市场真的下跌，长期持有也可能出现损失，这正是发行方明确提示的风险。
唯一安全港：押注长期美国国债
面对其他投资者，登特建议转向更安全的债券。他特别倾向于长期美国国债，并指出其收益率约为5%至5.5%，理由是政府总能通过印钞偿还债务。他说：“这些债券不会违约，正因如此它们才会成为避风港。”他预计长期利率在经济低迷时期会明显下行，从而推高债券价格，并预测持有20年期以上国债的热门基金TLT可能上涨“100%以上”。
在更长的时间维度里，他看到的是整体价格下行的图景，并断言“未来10到12年，通缩将是唯一的趋势”。他也不认为美联储能够扭转这一局面——美联储9月已经加息，并将在10月28日作出下一次决策。登特说：“他们没有意识到这个泡沫有多敏感。”而一旦泡沫真正破裂，他计划重新投资人工智能和印度市场，时间窗口在2029年至2065年。
结语
登特把自己最终的防守建议归结为一笔概率账：“如果我错了，你只是少赚5%、10%甚至20%；但如果我对了，你就能躲过损失50%到80%的全部金融资产——房产、股票，一切。”